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REFLEXIONES DE UNA ARQUITECTO PERSONAL SHOPPER INMOBILIARIO

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Reflexiones de una arquitecta sobre el sector inmobiliario actual
Primero analicemos unos datos. En los gráficos observamos la relación entre el número de visados para la construcción de viviendas y la compraventa de obra nueva, según los últimos datos oficiales publicados (Colores vivos = número de visados de obra nueva, colores apagados = transacciones inmobiliarias de vivienda nueva):

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A grandes rasgos se puede apreciar una tendencia muy similar en los tres territorios; Entre 2004 y 2007, años del boom inmobiliario, la construcción de obra nueva superaba con creces las operaciones de compraventa, llegando a duplicar el volumen de operaciones en Bizkaia y Gipuzkoa, incluso a cuadruplicarlo en Araba.

Sin embargo, la llegada de tiempos no tan prósperos frenaron esa construcción, llegando estos dos últimos años a situarse a cotas muy similares el volumen de visados y la compraventa. En este caso observamos algunas diferencias entre los territorios, donde en Bizkaia vemos que durante el último año el número de visados vuelve a descender hasta prácticamente igualar la compraventa que parece haberse estabilizado; En Gipuzkoa el número de visados comienza a subir mientras la compraventa continua bajando; y en Araba tanto el número de visados como las transacciones se encuentran estabilizadas sin subidas ni bajadas reseñables desde el 2012 aproximadamente.

Pero, ¿Qué ocurre entonces con el exceso de stock de vivienda nueva existente?
En 2014 el stock de vivienda nueva, respecto a datos del 2004, aumentó en 11.760 viviendas en Euskadi; 2.309 en Araba, 6.224 en Gipuzkoa y 3.227 en Bizkaia. Comparando con el año 2013, en Euskadi el stock ha bajado un 0,75%. Sin embargo los datos de las provincias son muy diferentes; En Araba y Bizkaia el stock ha aumentado un 4,76% y un 11,62% respectivamente, mientras Gipuzkoa es la única provincia que presenta un descenso del 7,85%.

Atendiendo a la superficie media de viviendas construidas, parece que la tendencia es continuar construyendo viviendas de similares características. La superficie media de las viviendas nuevas construidas en Euskadi en los últimos años, se sitúa entre los 94-100 m2 en Bizkaia, 92-98 m2 en Gipuzkoa y 100-125 m2 en Araba.

Además, según los últimos datos publicados, existe un crecimiento de los hogares compuestos por una, dos o tres personas. En 2013 en Euskadi, los hogares constituidos por un única persona representaban el 26,1% del total.

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Por otro lado, en Euskadi necesitamos 9,3 años de sueldo bruto de media para la compra de vivienda. Se estima que los jóvenes vascos necesitan de media un 60% de sus ingresos para afrontar la compra de vivienda, mientras que lo recomendable es no superar el 30%.

¿Se ajusta realmente la oferta a las necesidades del comprador?
La oferta todavía supera la demanda o al menos las posibilidades reales de compra. El esfuerzo económico necesario para llevarla a cabo es el doble de lo recomendable, lo que convierte la decisión de compra en algo muy complicado. Además, cada vez hay más personas que viven solas, sin embargo el mercado inmobiliario apenas ofrece oportunidades para ello.

Todos estos datos me hacen reflexionar sobre las diferencias entre los stándares de construcción de viviendas y las necesidades reales de los compradores, que en ocasiones creo que son muy dispares. Nuestra orografía, hace que el suelo disponible para la construcción siga siendo escaso en muchas zonas y por tanto de precio muy elevado.

Quizá un cambio en la tipología de vivienda y un precio del suelo más ajustado a la realidad económica, podrían arrojar datos muy diferentes.

By | 2017-11-20T09:23:35+00:00 febrero 12th, 2016|Arquitectura|Comentarios desactivados en REFLEXIONES DE UNA ARQUITECTO PERSONAL SHOPPER INMOBILIARIO

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