En la compra de una vivienda hay que prestar atención a numerosas cosas, pero al contrato de arras especialmente.
Es un contrato de carácter privado que se firma antes de proceder a la compra de un inmueble. Se trata de un acuerdo con validez jurídica que refleja la voluntad de ambas partes (comprador y vendedor) de llevar a cabo la operación.
Se recurre a él en la compraventa de bienes inmuebles. E incluye como muestra de compromiso, un adelanto del precio de la vivienda en concepto de señal.
En el artículo de hoy vamos a ver para qué sirve, la diferencia que existe entre el contrato de arras catalán y el estatal y su importancia.
¿Por qué es tan importante el contrato de arras?
El contrato de arras sirve para garantizar que ambas partes tienen la intención de llevar a cabo la compraventa. Y, a su vez, en las arras se establecen parte de las condiciones que regirán el contrato de compraventa.
Por eso es tan importante prestar especial atención al contenido de este contrato.
Contrato de arras en Cataluña
Cataluña tiene una regulación propia del contrato de compraventa. Se trata de la contenida en el libro sexto del Código Civil, relativo a las obligaciones y contratos, aprobada por la Ley 3/2017, de 15 de febrero. Está en vigor desde el 1 de enero de 2018.
Tipos de arras
A diferencia del resto de España, en Cataluña solo existen dos tipos de arras: las arras confirmatorias y las arras penitenciales.
- Las arras confirmatorias. La norma catalana prevé que las arras son de este tipo si no se pacta otra cosa. Estas arras son una señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa (art. 621.1-8). No permiten el desistimiento del contrato.
- Las arras penitenciales. En la ley catalana deben pactarse expresamente, lo que es una aplicación de la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
Novedades de las arras en Cataluña
A continuación vamos a analizar las dos grandes novedades de las arras penitenciales que no se encuentran en el Código Civil Español:
Acceso al Registro de la Propiedad: arras penitenciales
La primera novedad a destacar es el possible acceso de las arras penitenciales al Registro de la Propiedad, para ello, es necesario cumplir un triple requisito:
- Contrato de compraventa de un bien inmueble
- El importe de las arras debe ser depositado ante Notario
- El plazo para firmar la compraventa debe ser inferior a 6 meses.
La devolución de las arras al comprador por falta de financiación bancaria
Hasta ahora en base al principio de la autonomía de la voluntad, era possible pactar en el contrato de arras la devolución de dicho importe si el Banco no concedía finalmente la hipoteca al comprador. No obstante, dicha cláusula es muy excepcional, la mayoría de casos, el vendedor no accepta dicha cláusula.
Ahora el Código Civil Catalán regula expresamente dicha opción en su artículo 621-49, el cual establece que el vendedor deberá devolver las arras al comprador el importe de las arras cuando el comprador no obtenga la financiación de su entidad bancaria.
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